Mapa de Precios por m² de Paraguay 2026: Qué Vale Cada Barrio según 89.931 Propiedades
El primer mapa de precios por metro cuadrado de Paraguay sobre 89.931 propiedades reales de 17 departamentos. El m² de departamento más caro no está en Asunción. Ranking por barrio y departamento, datos 2026.
Resumen ejecutivo
En Paraguay nunca existió un precio de referencia público del metro cuadrado. Cada quien tasa con la sensación de su barrio, el portal le pone el número que quiere el que publica, y el comprador llega a la mesa sin un solo dato objetivo para discutir.
Este informe cambia eso. Tomamos 89.931 propiedades reales en venta —filtradas de un total de 182.015 avisos relevados en 17 departamentos— y calculamos cuánto cuesta de verdad el metro cuadrado de una casa, un departamento y un terreno en cada zona del país.
No es una encuesta ni una estimación de oficina. Es lo que el mercado paraguayo está pidiendo, aviso por aviso, a mayo-junio de 2026.
El hallazgo que más nos sorprendió no fue cuánto vale Asunción. Fue esto:
El metro cuadrado de departamento más caro del país no está en la capital. Está en Cordillera —San Bernardino y Altos—, donde la mediana llega a USD 2.171/m² contra los USD 1.699/m² de Asunción.
El lago le ganó al centro. Y esa no es la única brecha que el mercado tiene a la vista sin que nadie la nombre.
Cómo leer este mapa (y por qué la mediana, no el promedio)
Antes de los números, una aclaración que importa para que confíes en ellos.
Todos los valores de este informe son medianas, no promedios. La mediana es el valor del medio: la mitad de las propiedades cuesta menos, la mitad cuesta más. La elegimos a propósito, porque el promedio se deja arrastrar por los extremos —un penthouse de USD 4.000/m² o un loteamiento en cuotas a USD 1/m² te distorsionan la cuenta. La mediana aguanta esos golpes y te da el precio que un comprador real va a encontrar la mayoría de las veces.
El filtro de calidad fue exigente: sacamos duplicados, avisos sin metraje confiable, precios fuera de rango lógico y los avisos "en cuotas" donde el número publicado es la cuota mensual, no el precio total. De 182.015 avisos quedaron 89.931 que pasan el corte para comparar precio contra precio.
Las fuentes son los portales públicos más grandes del mercado inmobiliario paraguayo, relevados en mayo-junio de 2026.
El precio del metro cuadrado en Paraguay, a nivel país
Estos son los tres números que deberías tener en la cabeza cada vez que entres a negociar:
Tipo
Muestra
Precio mediano /m²
Rango típico (50% central)
Casa
36.794
USD 676/m²
USD 456 – 985
Departamento
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La primera lectura es la brecha entre construir y comprar terminado. El metro cuadrado de un departamento cuesta más del doble que el de una casa. No es que el departamento sea "mejor": es que paga la altura, el suelo escaso de las zonas céntricas y los amenities que la casa no tiene. Si tu lógica es metros por dólar, la casa todavía gana en Paraguay.
La segunda lectura está en el terreno. Una mediana de USD 127/m² esconde un abismo: de USD 56 en el cuartil bajo a USD 263 en el alto. El terreno es el activo con mayor dispersión del país, y por eso es donde más se gana y más se pierde según la zona.
El mapa por departamento
Acá empieza lo interesante. Cuando abrís el dato por departamento, el orden del sentido común se rompe.
Departamento
Casa /m²
Depto /m²
Terreno /m²
Asunción
USD 900
USD 1.699
USD 436
Cordillera (San Ber, Altos)
USD 913
USD 2.171
USD 55
Alto Paraná (CDE)
USD 918
USD 1.546
USD 120
Presidente Hayes
USD 893
USD 1.706
USD 88
Boquerón (Filadelfia)
USD 877
USD 1.759
USD 83
Itapúa (Encarnación)
USD 684
USD 1.480
USD 69
Central (Gran Asunción)
USD 589
USD 1.200
USD 105
Paraguarí
USD 528
—
USD 24
Tres cosas saltan del cuadro:
Cordillera lidera en altura. La franja San Bernardino–Altos tiene el departamento más caro por m² del país. Es la prima del lago: oferta limitada, demanda de segunda vivienda premium y un perfil de comprador que no mira la cuota. La casa de Cordillera (USD 913/m²) también le gana a Asunción por poco —el mismo efecto.
El terreno de Asunción es otro planeta. A USD 436/m², el suelo de la capital cuesta casi ocho veces el de Cordillera (USD 55/m²) y más de cuatro veces el de Central (USD 105/m²). Eso no es lujo: es escasez de suelo urbanizable y la presión de la verticalización. Cada torre nueva en Asunción compite por un terreno que ya casi no existe.
Central es el valor del país. Con la casa más accesible del Gran Asunción (USD 589/m²) y el departamento a USD 1.200, Central es donde el déficit habitacional encuentra precio. Para primera vivienda con crédito AFD, los números cierran acá antes que en ningún otro lado.
El ranking de barrios: dónde el m² es más caro
Bajemos un nivel más, al barrio, que es donde de verdad se compra. Este es el ranking de los barrios más caros por metro cuadrado de departamento, con muestra suficiente para ser confiable:
#
Barrio
Depto /m²
Casa /m²
1
Altos
USD 2.328
USD 1.194
2
Mañorá
USD 2.248
USD 1.130
3
Las Lomas
USD 1.986
USD 1.226
4
San Bernardino
USD 1.944
USD 990
5
Las Carmelitas
USD 1.929
USD 1.300
6
Ycuá Satí
USD 1.924
USD 1.131
7
Villa Morra
USD 1.839
USD 1.295
8
Mburucuyá
USD 1.800
USD 1.161
9
Recoleta
USD 1.680
USD 1.041
El podio mezcla dos mundos: el premium del lago (Altos, San Bernardino) y el premium consolidado de Asunción (Las Carmelitas, Villa Morra, Recoleta). Las Carmelitas tiene el dato más llamativo en casas: USD 1.300/m², el más alto del ranking, porque ahí la casa no compite con el departamento —compite con el terreno para tirar abajo y construir.
Un comprador que escucha "Villa Morra es lo más caro de Asunción" se sorprende al ver que Mañorá y Ycuá Satí la superan en departamentos. Es la prueba de que el mapa mental del mercado va un paso atrás del dato.
El otro extremo: dónde rinde cada dólar
El mapa de precios no sirve solo para saber dónde es caro. Sirve, sobre todo, para encontrar dónde el m² está barato sin estar mal ubicado. Estos son los barrios más accesibles por m² de casa, con muestra sólida:
Barrio
Casa /m²
vs. mediana nacional
Capiatá
USD 441
−35%
Caacupé
USD 468
−31%
Itauguá
USD 476
−30%
Sajonia (Asunción)
USD 497
−26%
Ñemby
USD 501
−26%
Limpio
USD 507
−25%
Areguá
USD 528
−22%
San Lorenzo
USD 561
−17%
El dato que vale oro está en Sajonia: un barrio de Asunción capital con casas a USD 497/m², casi la mitad de la mediana asuncena (USD 900). Es la zona donde todavía podés comprar dirección de capital a precio de Gran Asunción. Para quien apuesta a la mancha urbana que se densifica del centro hacia el sur, es la jugada de valor más clara del mapa.
San Lorenzo, con 563 casas en muestra a USD 561/m², es el otro caso: el corazón del Gran Asunción, universidad, comercio y conexión, a un 17% por debajo de la media del país.
Tres brechas que el mercado no nombra (y vos sí podés usar)
Brecha 1 — Construir vs. comprar. El m² de departamento (USD 1.500) cuesta 2,2 veces el de casa (USD 676). Si tenés terreno propio y la capacidad de construir, el spread entre el costo de obra y el precio de venta del departamento terminado es el negocio inmobiliario más repetible del país.
Brecha 2 — Lago vs. capital. Cordillera le gana a Asunción en m² de departamento (+28%). Quien compró en San Bernardino o Altos hace cinco años pensando en "casa de fin de semana" hoy tiene el activo por m² más valioso del país. La segunda vivienda premium dejó de ser un gasto y pasó a ser la mejor reserva de valor.
Brecha 3 — Capital barata. Sajonia a USD 497/m² contra Las Carmelitas a USD 1.300/m². Dentro de la misma ciudad —Asunción— hay una diferencia de 2,6 veces en el precio de una casa. La dirección "Asunción" no es un precio: es un rango enorme, y conocer en qué punto del rango estás parado vale la diferencia.
Qué hacer con este mapa, según quién seas
Si vas a vender: antes de poner precio, mirá la mediana de tu barrio y tu tipo de propiedad en este informe. Si tu número está muy por encima del rango típico, vas a juntar polvo. Si está por debajo, estás regalando plata. El valorizador de Keypy te da el número exacto de tu propiedad cruzando estos mismos comparables.
Si vas a comprar: usá la mediana como ancla de negociación. "El m² de casa en este barrio está en USD 561 según 563 propiedades comparables; tu aviso pide USD 720" es una frase que cambia una negociación. El dato te da poder que la sensación no te da.
Si invertís: las brechas son tu mapa. Capital barata (Sajonia), construcción sobre terreno propio, o la prima del lago que sigue corriendo. Cada una tiene un perfil de riesgo distinto, pero todas arrancan del mismo lugar: saber el precio real antes que el de enfrente.
Si sos agencia o constructora: este es el dato que tu cliente no tiene y vos sí podés mostrar. Llegar a una captación con el precio/m² del barrio respaldado por miles de comparables es la diferencia entre que te crean y que te regateen.
Metodología
Universo: 182.015 avisos únicos relevados en mayo-junio de 2026 sobre los portales públicos más grandes del mercado inmobiliario paraguayo, cubriendo 17 departamentos.
Pool de comparación: 89.931 propiedades que pasan el filtro de calidad (sin duplicados, con metraje y precio confiables, sin avisos en cuotas donde el precio publicado no es el total).
Estadístico: mediana del precio por m² en dólares, por tipo de propiedad y zona. Rango típico = cuartiles 25 y 75. Se exigió muestra mínima por celda para publicar cada número.
Privacidad: el análisis trabaja exclusivamente con valores agregados (medianas y rangos por zona). No se publica ni asocia ningún precio a una dirección, un aviso individual ni a su propietario, en cumplimiento de la Ley 1682/01 de protección de datos.
Fuentes: datos fácticos de oferta de portales públicos del mercado, procesados de forma transformada y agregada; las fuentes se citan de forma genérica y están disponibles para consulta, conforme al Art. 2180 del Código Civil paraguayo.
Las medianas son una fotografía de la oferta (precios pedidos), no de operaciones cerradas. El precio de cierre suele estar entre un 10% y un 15% por debajo del pedido según la negociación; los datos de transacciones efectivas no son públicos en Paraguay. Tomá estos números como techo de referencia para negociar, no como valor de transacción garantizado.
¿Querés el precio exacto de tu propiedad?
Este mapa te da el precio de tu barrio. El Valorizador Keypy te da el de tu propiedad puntual —cruzando metraje, tipo, zona y estos mismos 89.931 comparables— en segundos y gratis.
Si sos propietario y querés saber si tu precio está dentro del rango antes de publicar, o si estás por comprar y querés un número objetivo para la mesa, entrá a key-py.com/valorizador.
Y si manejás una cartera de propiedades o un proyecto en preventa y querés estos datos por barrio para fijar precio, escribile directo a José García por WhatsApp.
Keypy Intelligence Hub — Investigación publicada junio 2026, sobre datos de mayo-junio 2026.
Disclaimer: este análisis tiene fines informativos y estadísticos. El Valorizador Keypy es una herramienta orientativa, no un peritaje: una tasación formal requiere inspección física y la aplicación de los Arts. 2368 y 2534 del Código Civil paraguayo. Keypy opera como proveedor de servicios de la sociedad de la información bajo la Ley 4868/13 y provee esta información de manera estadística y orientativa; no constituye asesoramiento financiero ni garantía de valor. Las decisiones de inversión, negociación y sus resultados son de exclusiva responsabilidad del usuario.
