Resumen Ejecutivo
Este informe trasciende el análisis de flujo de caja para presentar un modelo de Creación de Riqueza Neta en el mercado inmobiliario de Asunción. Cruzando datos de rentas reales de mayo 2026 — extraídos de 25.819 listings activos — con la línea hipotecaria AFD (6,5% anual, 30 años), identificamos un escenario de arbitraje financiero excepcional disponible para el inversor que actúa hoy.
El resultado: en la gran mayoría de los barrios analizados, el alquiler no solo cubre la cuota hipotecaria, sino que, sumado a una plusvalía proyectada del 4%–6% anual, genera retornos combinados superiores al 12% anual sobre el capital invertido. En un escenario a 10 años, un inversor con USD 30.000 de entrada puede construir un patrimonio neto superior a USD 140.000, financiado casi íntegramente por el inquilino.
Metodología y Definiciones
Fuente de datos: Keypy Intelligence — Procesamiento de oferta pública agregada, mayo 2026 (25.819 listings).
Estructura del Cálculo (Base AFD):
- Tasa: 6,5% anual. Plazo: 30 años.
- Financiación: 80% del precio de venta mediano.
- Factor Pozo: Descuento del 15% en precio de adquisición para proyectos en preventa, capturando plusvalía inmediata al finalizar la obra.
Costos Ocultos — Factor de Realismo SIGMA: Descuento del 15% sobre el alquiler bruto, contemplando:
- Vacancia técnica (5%)
- Mantenimiento y reparaciones (1% del valor del inmueble/año)
- Gastos de administración inmobiliaria e Impuesto a la Renta Personal (IRP, 10% sobre renta neta)
Los Datos: Flujo de Caja y Construcción de Riqueza
Escenario A — Flujo de Caja Mensual
Saldos tras descontar cuota AFD 6,5% a 30 años y Factor de Realismo SIGMA del 15%.
| Barrio | Precio Mediano | Cuota AFD | Alquiler Neto (−15%) | Saldo Mensual Neto |
|---|---|---|---|---|
| Manorá | USD 210.240 | USD 1.063 | USD 2.210 | +USD 1.147 |
| Recoleta | USD 149.968 | USD 758 | USD 1.530 | +USD 772 |
| Ciudad Nueva | USD 140.000 |