Resumen ejecutivo
Cruzamos los datos de alquiler mensual mediano de 38 barrios de Asunción con la cuota hipotecaria correspondiente a una línea AFD al 6,5% anual a 30 años, financiando el 80% del precio de venta. La fuente es el relevamiento del mercado, mayo 2026 (25.819 listings únicos). El resultado: en 34 de los 38 barrios analizados, el ingreso por alquiler cubre el 100% de la cuota mensual y genera un saldo positivo. En Manorá, ese saldo llega a +$1.537/mes. Solo 4 barrios registran flujo negativo.
Metodología
Fuente de datos: Keypy Intelligence — relevamiento del mercado, mayo 2026.
Supuestos del cálculo hipotecario:
- Tasa AFD: 6,5% anual (Programa Mi Primera Vivienda / Che Roga Porã — BNF, ueno bank)
- Plazo: 30 años (360 cuotas)
- Financiación: 80% del precio de venta mediano (20% de entrada propia)
- Fórmula:
Cuota = Préstamo × [r(1+r)³⁶⁰] / [(1+r)³⁶⁰ − 1]donde r = 6,5%/12
Precio de venta y alquiler: medianas por barrio calculadas sobre propiedades residenciales (casas y departamentos, excluidos locales y oficinas), con muestra mínima de 50 avisos de venta y 15 de alquiler activos por barrio.
Tasa de cambio: Gs. 7.500/USD — Banco Central del Paraguay, mayo 2026.
Advertencia importante: Las líneas AFD están sujetas a calificación crediticia del solicitante, disponibilidad de cupo y requisitos específicos de cada programa (ingreso máximo, primera vivienda, etc.). La tasa del 6,5% no está disponible para todos los perfiles ni en todos los momentos. Consultar con la entidad financiera correspondiente.
Costos no incluidos en este análisis: El saldo mensual calculado (alquiler − cuota) es un flujo bruto. No contempla: expensas o cuotas de administración de edificio o barrio cerrado (300/mes según el complejo), mantenimiento y reparaciones del inmueble (~1% del valor anual), seguro de vivienda, vacancia (períodos sin inquilino), comisión de administración inmobiliaria (5–8% del alquiler mensual) ni impuestos sobre la renta generada. El balance neto real es inferior al saldo bruto presentado en las tablas.
Los datos
Top 10 — Mayor flujo mensual positivo
| Barrio | Entrada (20%) | Precio mediano | Cuota/mes | Alquiler/mes | Cobertura | Saldo mensual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Manorá | $42.048 | $210.240 | $1.063 | $2.600 | 244,6% | +$1.537 |
| Recoleta | $29.994 | $149.968 | $758 | $1.800 | 237,5% | +$1.042 |
| Ciudad Nueva | $28.000 | $140.000 | $708 | $1.600 | 226,0% | +$892 |
| San Jorge | $50.000 | $250.000 | $1.264 | $2.450 | 193,8% | +$1.186 |
| Villa Morra | $26.000 | $130.000 | $657 | $1.300 | 197,9% | +$643 |
| Herrera | $32.000 | $160.000 | $809 | $1.500 | 185,4% | +$691 |
| Villa Aurelia | $45.333 | $226.667 | $1.146 | $2.000 | 174,5% | +$854 |
| Las Lomas | $30.000 | $150.000 | $758 | $1.300 | 171,5% | +$542 |
| Los Laureles | $40.000 | $200.000 | $1.011 | $1.733 | 171,4% | +$722 |
| Mcal. López | $68.000 | $340.000 | $1.719 | $2.700 | 157,1% | +$981 |
Fuente: Keypy Intelligence — relevamiento del mercado, mayo 2026. Cuota calculada sobre tasa AFD 6,5%, 30 años, 80% financiado.
Rango medio — Flujo positivo moderado (100%–140%)
| Barrio | Precio mediano | Cuota/mes | Alquiler/mes | Cobertura | Saldo mensual |
|---|---|---|---|---|---|
| Mburucuyá | $260.000 | $1.315 | $1.800 | 136,9% | +$485 |
| San Cristóbal | $320.000 | $1.618 | $2.200 | 136,0% | +$582 |
| Las Mercedes | $137.000 | $693 | $933 | 134,6% | +$240 |
| Trinidad | $195.000 | $986 | $1.275 | 129,3% | +$289 |
| Las Carmelitas | $200.000 | $1.011 | $1.300 | 128,6% | +$289 |
| Barrio Jara | $165.000 | $834 | $1.027 | 123,1% | +$193 |
| San Roque | $150.000 | $758 | $867 | 114,4% | +$109 |
| Nazareth | $230.000 | $1.163 | $1.267 | 108,9% | +$104 |
| Republicano | $140.000 | $708 | $733 | 103,5% | +$25 |
Los 4 barrios con flujo negativo
| Barrio | Precio mediano | Entrada (20%) | Cuota/mes | Alquiler/mes | Cobertura | Déficit |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tembetary | $160.000 | $32.000 | $809 | $733 | 90,6% | −$76 |
| Virgen del Huerto | $395.074 | $79.015 | $1.998 | $1.467 | 73,4% | −$531 |
| Mbocayaty | $340.000 | $68.000 | $1.719 | $946 | 55,0% | −$773 |
| Cañada del Ybyray | $580.000 | $116.000 | $2.933 | $1.295 | 44,2% | −$1.638 |
Observaciones de mercado
1. El saldo bruto no es el saldo real — los costos adicionales importan. El balance mensual de las tablas (alquiler − cuota) no representa el flujo neto efectivo. En departamentos y barrios cerrados deben descontarse: expensas de administración (300/mes según el complejo y los servicios incluidos), mantenimiento estimado (~1% del valor del inmueble por año, equivalente a 210/mes para los precios del análisis), vacancia promedio (5–10% del tiempo sin inquilino) y comisión de administración si se usa una inmobiliaria (5–8% del alquiler). Aplicando estos descuentos, el saldo neto real en barrios como Recoleta o Villa Morra se reduce significativamente pero sigue siendo positivo en la mayoría de los casos. En barrios de menor cobertura (Republicano, Nazareth), los costos adicionales pueden volver negativo el balance real.
2. El dato más importante: la entrada, no la cuota. El obstáculo real para acceder a este modelo no es la cuota mensual — en 34 barrios el alquiler la cubre. El obstáculo es el capital inicial de entrada. El rango va desde 116.000 (Cañada del Ybyray). En los barrios con mayor cobertura y mayor liquidez de mercado — Recoleta (26.000), Las Lomas (26.000 y $32.000 USD.
3. Recoleta: el mejor equilibrio entre entrada, cobertura y volumen. 1.042/mes de saldo. Es el barrio con la combinación más favorable de capital requerido, profundidad de mercado y retorno neto sobre la cuota.
4. Villa Morra: la entrada más baja entre los barrios de alto volumen. 643/mes de saldo. El menor ticket de entrada entre los barrios con más de 100 alquileres activos en el mercado.
5. Los barrios negativos no son malas inversiones — son inversiones distintas. Cañada del Ybyray, Mbocayaty y Virgen del Huerto tienen déficit mensual significativo. Eso no refleja mal desempeño del mercado sino una prima de capitalización: el mercado paga ese precio porque anticipa apreciación patrimonial, no renta corriente. Son perfiles de inversión diferentes, no errores del mercado.
6. Tembetary: el único caso preocupante. Es el único barrio con flujo negativo leve (−160.000 y alquiler de $733/mes, su ratio yield/precio no compensa ni por renta ni claramente por apreciación. Requiere análisis adicional antes de considerar como destino de inversión.
7. El modelo solo funciona con tasa AFD — la diferencia es crítica. Con fondos propios bancarios al 12–18% anual, la cuota de Recoleta pasaría de 1.400–$1.800/mes — eliminando el flujo positivo en la mayoría de los barrios. El acceso a la línea AFD al 6,5% es la condición sine qua non de este análisis.
Cuadro resumen
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Barrios analizados | 38 |
| Barrios con flujo positivo (alquiler ≥ cuota) | 34 (89%) |
| Barrios con flujo negativo | 4 (11%) |
| Mayor saldo positivo | Manorá +$1.537/mes |
| Entrada mínima (flujo positivo) | Villa Morra $26.000 |
| Mejor equilibrio entrada/volumen/cobertura | Recoleta $29.994 |
| Tasa utilizada | AFD 6,5% a 30 años |
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Datos vigentes a mayo 2026. Los precios de lista pueden diferir de precios de cierre efectivos. Keypy Intelligence publica actualizaciones trimestrales en key-py.com/investigaciones.
AVISO LEGAL Y EXENCIÓN DE RESPONSABILIDAD (v2.6): Este informe es propiedad intelectual de Keypy Intelligence y se basa en la agregación de datos públicos de mercado vigentes a mayo de 2026. 1. Los cálculos de cuota hipotecaria son estimaciones basadas en tasas AFD vigentes a la fecha; las condiciones reales dependen de calificación crediticia, cupo disponible y producto específico de cada entidad financiera. 2. Este documento no constituye asesoría de inversión, financiera, fiscal ni legal. 3. La comparación entre alquiler y cuota no garantiza rentabilidad ni disponibilidad de inquilinos. El saldo mensual presentado es bruto y no incluye expensas, mantenimiento, vacancia, comisiones de administración ni impuestos sobre la renta — costos que reducen el flujo neto real. 4. Keypy Intelligence no se responsabiliza por decisiones tomadas basadas en este contenido. 5. Procesamiento de datos bajo los estándares de la Ley 7593/2025 de la República del Paraguay.